У наших оглядах ми розповіли про сучасні заміських будинках. Ці публікації викликали підвищений інтерес наших читачів, але при цьому породили і безліч питань. З усього цього моря питань ми вибрали два найбільш хвилюючих наших читачів і вирішили відповісти на них в сьогоднішньому огляді.
Матеріали цієї бесіди ми і пропонуємо сьогодні вашій увазі. Інна Віталіївна, наших читачів дуже цікавить питання про взаємини між клієнтами і будівельними фірмами, адже правильно організовані і налагоджені взаємини – це гарантія успішного будівництва. Звичайно читачів, як потенційних клієнтів, в більшій мірі хвилюють питання про те, що вони можуть вимагати з фірми-підрядника і що вона зобов’язана для них зробити. Але права і обов’язки – це річ обопільна, тому давайте розповімо читачам нашого журналу про права та обов’язки клієнтів будівельної фірми з одного боку і правах і обов’язках будівельної фірми, яка виконує замовлення цього самого клієнта з іншого боку. Всі роботи повинні проводитися на підставі договору будівельного підряду.У такому договорі якраз і регламентуються взаємні права та обов’язки клієнта (тут і далі давайте будемо називати його “Замовником”, як в договорі) і будівельної фірми, яка виконує замовлення (тут і далі будемо називати її “Виконавцем”, як в договорі). Правильно складений договір і є гарантією і буде юридичною гарантією нормальних відносин між “Замовником” і “Виконавцем” до, під час і після закінчення будівництва.Виконавцем “до, під час і після закінчення будівництва.Виконавцем “до, під час і після закінчення будівництва.
Перш ніж приступити до складання договору “Замовник” повинен визначитися, який будинок він хоче. Кожна фірма зазвичай пропонує безліч проектів будинків і треба вибрати хоча б приблизно зовнішній вигляд будинку, його розміри і елементарну внутрішнє планування. За цим вихідним даним вже можна скласти ….-Пропозиція і хоча б приблизно визначити вартість будинку. Зробивши такі розрахунки вже можна спільно з “Замовником” дивитися – що додати, що прибрати, щоб збалансувати потреби з можливостями.
Далі укладається договір будівельного підряду. Цей документ необхідний і з точки зору чинного законодавства. До нього складається як додаток проектно-кошторисна документація. Це дуже важливе питання, тому що це саме та документація, за якою клієнт буде отримувати сплачені ним матеріали. Саме по ній і можна перевірити чи все йому завезли з того, що він сплатив. Проект – це робочі креслення з усіма подробицями. Вони необхідні для клієнта, перш за все тому, що по ним можна буде так само перевірити, чи відповідає те, що побудували, тому, що має бути по проекту.
Чому ще необхідний договір будівельного підряду?У ньому є дуже багато пунктів, які захищають права та “Замовника”, та “Виконавця”. Наприклад, там є пункт, за яким “Виконавець” зобов’язаний попередити “Замовника” про всі несподіванки, які з’ясувалися в процесі будівництва. Наприклад, якщо в ході будівництва виявилося, що фундамент потрапив на “пливун” або занадто близько проходить високовольтний кабель і т.д. Або якщо “Замовник” в процесі робіт робить такі зміни, які можуть бути небезпечні для експлуатації будинку і життя замовника, ми також зобов’язані його про це попередити. А ще краще переконати, що так робити не можна. Навіть якщо “Замовник” просто зібрався поставити в будинку піч, то він зобов’язаний це питання узгодити з нашими проектувальниками. Адже при цьому іноді прорізається не тільки сама дах,але і лати і навіть балки перекриття, в результаті конструкція іноді послаблюється до такої міри, що це стає небезпечно.
До договору також додається технічне завдання, в якому дається повний опис споруджуваного об’єкта, включаючи найдрібніші нюанси: висота стель, товщина шару утеплювача, яка стеля, як обшиваються стіни, які необхідно провести додаткові роботи і т.д. При складанні цього документа “Замовник” повинен дати опис розташування самої ділянки і опис грунту на ділянці забудови. Якщо “Замовник” може дати такий опис, то на місце повинен виїхати фахівець, який допоможе йому це зробити. Технічне завдання – це документ, скріплений з двох сторін підписами, необхідний для того, щоб у “Замовника” і “Виконавця” в подальшому не виникало різночитань з приводу проведення тих чи інших робіт.
При виїзді фахівців на ділянку “Замовник” з виконробом складають схему проїзду, а також роблять прив’язку майбутнього будинку до ділянки (забиваються кілочки). Цей документ потім теж прикладається до договору, щоб уникнути подальших розбіжностей. Інакше потім “Замовник” може заявити, що він просив фасад будинку повернути зовсім в іншу сторону і т.д. (Багато питань при складанні цього документа змушують “Замовника” ще і ще раз все добре продумати і прорахувати. Змушують задуматися навіть над тими питаннями, над якими раніше він ніколи не замислювався, вважаючи, що кожен з них має очевидне рішення. А зайвий раз замислитися , погодьтеся, корисно, адже будинок-то Ви ставите не на рік-два, а надовго. – В.К.)
При складанні всієї цієї документації “Замовнику” слід дуже уважно читати її, і якщо щось незрозуміло, то вимагати роз’яснень. І тільки потім ставити під документом свій підпис. Треба відзначити, що щоб уникнути подальших розбіжностей “серйозні” фірми зазвичай фіксують всі узгоджені питання на папері, не допускаючи будь-яких було усних угод. Це корисно і зручно як для “Замовника”, так і для “Виконавця”.
Визначившись з архітектурним проектом і склавши кошторис, можна приступати до будівництва. Давайте розглянемо найбільш популярний зараз варіант будівництва будинку “під ключ”, коли бригада робить всі роботи, починаючи з закладки фундаменту і закінчуючи обробкою. У такому варіанті є п’ять етапів: укладення договору, фундамент, кроквяна система, вікна і здача об’єкта. Кожен з цих п’ять етапів завершується складанням приймально-здавального акту та проплатою даного етапу роботи. Наприклад, фундамент готовий, клієнт повинен оглянути його, висловити свої зауваження чи претензії. При цьому він має право затримати оплату грошей за етап, до тих пір, поки претензії і зауваження не будуть усунуті (звичайно, якщо вони конкретні і обгрунтовані). “Виконавець” ж зі свого боку, згідно чинного Цивільного Кодексу,зобов’язаний усунути всі зазначені “Замовником” недоліки, якого б тривалого часу це не вимагало.
Для “Виконавця” така система теж зручна – ми не приступаємо до наступного етапу, поки не завершили попередній, але коли ми етап завершили, то можемо бути твердо впевнені, що ми його дійсно завершили і ніяких претензій при остаточну здачу до цього етапу вже не буде . Таким же чином здається кожен з етапів. За обопільною згодою сторін порядок виконання етапів може бути змінений. Причиною цього можуть послужити, наприклад, невеликі перебої з постачанням матеріалів в літній період, або якісь труднощі у “Замовника”.
Наприклад, ми іноді просимо “Замовника” сплатити вперед всю вартість матеріалів, щоб заздалегідь завезти відразу весь закуплений на ці гроші матеріал і мати широкий фронт роботи. Для “Замовника” це може виявитися навіть більш вигідним, тому що по-перше, захищає його від подорожчання матеріалів, а по-друге, гарантує збереження темпів будівництва. Але робиться це тільки за взаємною згодою, складеним в письмовому вигляді. Ну а вже якщо матеріал за час будівництва подешевшає, або подорожчає, то обидві сторони повинні будуть домовитися з цього питання. Результат переговорів знову ж повинен бути зафіксований в письмовому вигляді (ст. 709. п.6 Цивільного Кодексу).
Ціна будинку може бути встановлена і на підставі нетвердою кошторису. Нетверда кошторис – це варіант, коли перед початком будівництва складається тільки ескізний проект будинку, а оплата робіт проводиться за фактичними витратами. Такий спосіб позбавляє нас від зайвої роботи – скрупульозного прорахунку необхідної кількості матеріалів, а “Замовника” від оплати цього етапу роботи. Справа в тому, що при розрахунку кошторисної вартості в неї обов’язково закладаються певні відсотки запасу.
Закладаються вони відповідно до визначених норм і не закладати їх просто не можна. Іноді цей запас так і залишається невикористаним. Він залишається “Замовнику” і звичайно кілька здорожує кошторисну вартість. Якщо будівництво ведеться за фактом, то будівництво виходить трохи дешевше і це, безумовно, більш вигідно для “Замовника”.
На чому ще може заощадити “Замовник” – це на покупку матеріалів. Тобто матеріали він може купити або дістати сам, будь-яким зручним і вигідним для нього способом, і ми будемо приймати цей матеріал. Але перевіряти якість матеріалу будемо досить жорстко. Особливо дерево, адже гарантії щось додому потім давати нам. Звичайно ніякої відповідальності, за те, що “Замовнику” підсунули не той матеріал і не в тих обсягах (а проконтролювати саме це питання при отриманні матеріалу надзвичайно важко) ми не несемо. Коли йде покупка на стороні, то жоден фахівець вам ніколи не скаже скільки, наприклад, дошки “двадцятки” має бути в кубометрі. З обрізний дошкою ще якось можна провести більш-менш точні розрахунки, а ось з необрізної це зробити просто неможливо. І недосвідченого в цьому питанні “Замовника”обдурити при продажу можна запросто. Коли матеріал за договором поставляє “Виконавець”, то кількість будівельних матеріалів в накладній вказується не тільки в кубометрах, а й в штуках (це не казка, а нормальна практика роботи). Так “Замовнику контролювати простіше і легше. Але про можливість для” Замовника “заощадити, в нашому з Вами розмові не згадати просто не можна.
Давайте тепер перейдемо до прав і обов’язків.
Що зобов’язаний “Замовник”.По-перше, надати будівельний майданчик. Більшість “Замовників” має 6 соток землі, причому це не завжди порожню ділянку, а ділянку, на якому вже є і дерева, і кущі, і грядки. В результаті часто виходить так, що будівельний майданчик просто ніде розташувати. Проїхати теж ніде, адже часто кущі і дерева садять просто впритул до під’їзній доріжці, по якій впритул проходить легкова машина. Але ж якщо з труднощами проходить легкова машина, то вантажівка по такій дорозі може просто не проїхати. По-друге, кущі ростуть в 40-50 сантиметрах від фундаменту і хазяї не дозволяють їх чіпати. Але ж будівельники люди, а не птахи і тому літати не вміють. А щогодини протискуватися в залишену господарями “щілину”, та ще з вантажем їм буває, м’яко скажемо, важкувато.Так що це одне з найболючіших питань для будівельних фірм.
То яку ж площа повинен надати “Замовник” для того, щоб будівельники відчували себе нормально на цьому майданчику? Давайте назвемо якісь мінімальні цифри площ, але достатні для нормальної роботи будівельників. Перш за все, ділянку під сам будинок, відповідний розмірами будинку за проектом. Плюс хоча б 70 сантиметрів, а ще краще по 1 м з кожного боку для проходу або установки при необхідності будівельних лісів. Ще має бути майданчик для складування матеріалів площею 10-12 м2.
Під’їзні шляхи. Вони повинні забезпечувати проїзд вантажних машин, а не тільки легкових, та ще підвищеної прохідності. Буває, що неможливо розвернутися або навіть в’їхати на ділянку. Але всі ці питання можна вирішити, треба тільки їх заздалегідь обумовити. Ось тільки замовнику краще відразу про все чесно попередити, тому що правда все одно розкриється, як тільки почнуть завозити на ділянку будівельні матеріали. Крім того робочі часто змушені займатися розчищенням під’їзних шляхів, корчуванням дерев і т.д., а це завжди додаткові витрати, які замовнику доведеться все одно оплачувати.
Замовник зобов’язаний надати нормальні під’їзні шляхи до ділянки. Нехай на сам ділянку в’їхати неможливо, але до паркану ділянки під’їзд повинен бути. З дороги на ділянку робочі можуть перенести будматеріали на руках (якщо на вантажній машині в’їхати неможливо), але одна справа, коли від дороги до межі ділянки кілька метрів, і, погодьтеся, зовсім інше, якщо вантажівка зміг в’їхати тільки в ворота селища, а далі (по території) дорога виявилася непроїжджою. Адже в цьому випадку кваліфіковані (і, отже, високооплачувані) робітники змушені займатися перенесенням будматеріалів на руках на великі відстані. Адже хтось повинен буде оплатити їхню працю.
Все-таки яку відстань від ділянки є “нормальним” і не викликає необхідності додаткової оплати? Якщо автомашина змогла підійти на відстань 2-3 метрів до кордону ділянки, то це “нормально” і ніякої додаткової оплати не буде потрібно. Ну, а вже якщо ця умова не виконується, то доплачувати доведеться. І чим більше буде ця відстань, тим природно більше доплата.
Електроенергія.“Замовник” повинен забезпечити електроенергією проведення робіт. У ряді випадків електроенергія буває до ділянки просто не підведена. Це і зрозуміло – вдома то немає, ось її ніхто і не підводив. Але це біда виправна. Головне, щоб лінія електропередачі була прокладена, тоді до неї можна буде під’єднатися. Але цим питанням повинні займатися не наші робочі, а місцеві електрики, тому варто це питання вирішити заздалегідь, а не тоді, коли починається будівництво, щоб не було простоїв через відсутність електроенергії. Це будуть простої “з вини замовника” і їх доведеться оплачувати. Якщо електроенергія на ділянку з якихось причин не підведена, то можна просто домовитися з сусідами і оплатити її відповідно до показань лічильника. Ну, а якщо в селищі просто поки не вирішена проблема електропостачання – немає ні трансформаторів,ні ліній електропередачі, то про це необхідно попередити заздалегідь. Проблема ця легко вирішується – “Виконавець” просто привезе свій дизель-генератор, але за це доведеться “замовнику” заплатити додатково (амортизація генератора, паливо і т.д.). У ряді випадків клієнти купують генератор самостійно і використовують його як на час будівництва, так і після його закінчення для організації безперебійного електропостачання. Якщо генератор привозить “Виконавець”, то “Замовнику” надається право викупити цей генератор за залишковою вартістю після закінчення будівельних робіт (якщо у нього таке бажання виникне).замовнику “заплатити додатково (амортизація генератора, паливо і т.д.). У ряді випадків клієнти купують генератор самостійно і використовують його як на час будівництва, так і після його закінчення для організації безперебійного електропостачання. Якщо генератор привозить” Виконавець “, то” замовнику “надається право викупити цей генератор за залишковою вартістю після закінчення будівельних робіт (якщо у нього таке бажання виникне).замовнику “заплатити додатково (амортизація генератора, паливо і т.д.). У ряді випадків клієнти купують генератор самостійно і використовують його як на час будівництва, так і після його закінчення для організації безперебійного електропостачання. Якщо генератор привозить” Виконавець “, то” замовнику “надається право викупити цей генератор за залишковою вартістю після закінчення будівельних робіт (якщо у нього таке бажання виникне).надається право викупити цей генератор за залишковою вартістю після закінчення будівельних робіт (якщо у нього таке бажання виникне).надається право викупити цей генератор за залишковою вартістю після закінчення будівельних робіт (якщо у нього таке бажання виникне).
Водопостачання. Якщо ми вирішуємо, що фундамент майбутнього будинку буде зводитися вручну, тобто без використання привізного (заводського) бетону через відсутність нормальних під’їзних шляхів, то “Замовник” зобов’язаний надати джерело водопостачання, з якого робітники зможуть брати воду. Нехай це буде колодязь у тих же сусідів, але це питання “Замовник зобов’язаний вирішити. Ну і бажано забезпечити бригаду питною водою. Хоча постачання бригади, в общем-то, вже не проблема” Замовника “, але знати, де поблизу можна дістати питну воду , треба.
Перевезення.Якщо ділянка знаходиться в межах 75 кілометрів (треба відзначити, що у різних фірм ця цифра різна, але відстані більше 100 км нам знайти не вдалося. – В.К.), то ніякої додаткової плати за доставку з “Замовника» не береться . При цьому враховується фактичне відстань, а не розташування кілометрових стовпів на дорозі. Якщо ця відстань більше, то природно доведеться доплатити згідно з тарифом на кілометрочаси. І не варто намагатися обдурити. Обман все одно виявиться, коли почнуть завозити матеріал, тому краще відразу сказати правду. Нещодавно одному з “Замовників” везли додому. У документах він написав, що його ділянка знаходиться на 60-му кілометрі шосе, а фактично виявилося, що від повороту на 60-му кілометрі довелося їхати ще 30 кілометрів. Доплатити йому, звичайно, все одно довелося,але зі скандалом. А зі скандалу починати будівництво – це, погодьтеся, не дуже приємно.
Терміни.Терміни будівництва обумовлюються в договорі при його підписанні і повинні свято дотримуватися. При порушенні термінів робіт в дію вступає “Закон про захист прав споживачів” і закінчується справа виплатою неустойок. Сума неустойок за кожен день прострочення в обов’язковому порядку вказується в договорі. До речі порушення термінів виконання робіт буває не тільки з вини “Виконавця”, а й з вини “Замовника”, наприклад відсутність під’їзних шляхів, або “Замовник” поїхав відпочивати і вчасно не підписав акт здачі-приймання чергового етапу робіт, або не може (а може бути і просто не хоче – на жаль в нашій практиці буває і таке) оплатити черговий етап робіт. Ще одна причина затримок – це внесення змін до проекту з боку “Замовника” – походить, подумає,послухає і починає на ходу щось міняти. А адже матеріал-то вже завезено, і бригада давним-давно почала працювати. Так що фінансові претензії і неустойки – це справа обопільна.
Саме тому при укладенні договору з “Замовника” береться сума, рівна 30% від суми договору. У ті ж 10% оцінюється заключний етап робіт – “приймання-здавання”. Робиться так з міркувань того, що при укладенні договору ризикує “Замовник”, а при здачі робіт – “Виконавець”. Таким чином, якщо “Замовник” чомусь не побажає оплачувати останній етап, то ми ризикуємо втратити тільки цих 10%. Але це випадок абсолютно нетиповий.
Як ми вже сказали, передоплата становить 30% від загальної вартості робіт. За ці гроші “Замовник” отримує проектну та кошторисну документацію. За ці гроші оформляється і дозвіл на будівництво. До речі варто нагадати Вашим читачам, що в березні місяці цього року губернатор видав закон, за яким будь-який забудовник до початку будівництва повинен отримати дозвіл на будівництво. І якщо будівельна фірма, яку Ви вирішили найняти, не має ліцензії на проектування, то вона в цьому питанні допомогти Вам нічим не зможе, і дозвіл Вам доведеться оформляти самостійно. Цей дозвіл треба буде оформляти в місцевому селищному “раді” або, як тепер прийнято називати, в місцевій адміністрації.
Якщо ж фірма має ліцензію, то вся ця операція значно спрощується. Треба взяти у фірми виконавця проект, копію ліцензії та договір підряду і показати в місцевому “раді” всі ці документи, після чого отримати дозвіл на будівництво. Якщо ж ви найняли фірму немають такої ліцензії, то треба буде купити в місцевому відділенні управління головного архітектора ліцензований проект (це може бути типовий проект) і тільки після цього можна буде отримати дозвіл на будівництво. Треба попередити, що вартість типового проекту в різних районах може коливатися в досить широких межах.
Звичайно, в процесі будівництва куплений Вами типовий проект може зазнати, так скажемо, “невеликі” зміни, але треба пам’ятати, що місцева рада має право проконтролювати всі ці зміни і змусити щось переробити. У нас був замовник, якого місцевий “рада” змусив поміняти конструкцію покрівлі через те, що будинок не вписувався в “загальний фон” вулиці, на якій він був побудований. І ця заміна покрівлі обійшлася в чималі гроші. (Так! Навіть для нас така новина була, чесно сказати, несподіваною, оскільки основна частина ЗМІ її просто проігнорувала. Це просто удар “під дих” індивідуальному забудовнику, який з метою економії коштів користується в основному послугами “шабашників” з України, з Молдавії або Білорусії і не погоджує свої “будівельні проекти” ні з ким,крім себе самого. Можливо, тепер буде вигідніше наймати фірми, що мають всі необхідні ліцензії, адже будують вони в більшості випадків більш якісно, та й матеріальну відповідальність несуть за свою роботу. По-друге, може бути буде в селищах хоч якась впорядкованість в забудові. Ну а може в черговий раз збудеться став крилатим афоризм нашого колишнього прем’єра: “Хотіли як краще, а вийшло як завжди”. Час покаже. -Хотіли як краще, а вийшло як завжди “. Час покаже. -Хотіли як краще, а вийшло як завжди “. Час покаже. –В.К. )
Контроль якості.Не так давно ми створили у себе контрольну службу. За кордоном у “порядних” фірм така служба називається “Службою замовника”. В обов’язки цієї служби входить відвідування об’єктів, що будуються і перевірка роботи виконроба і будівельної бригади. Перевіряють на відповідність споруджуваного об’єкта технічним завданням і кресленням. Перевіряється все до найдрібніших деталей: ув’язка арматури, глибина залягання, застосування антисептиків (там, де це необхідно) і т.д. В обов’язковому порядку контролюється якість саме тих робіт, які після завершення будівництва проконтролювати буде складно. Одночасно проводиться контроль на проведення “лівих” робіт. І не важливо, що “Замовник” і виконробом і роботою бригади задоволений – “Замовнику” можна “замилити очі” без особливих зусиль. важливо,щоб робота проводилася якісно, в строк і відповідала технічної документації.
Просто та трирічна гарантія, яку ми даємо “Замовнику” на завершений об’єкт, зобов’язує нас все перевірити і перевірити ще раз не один раз. На об’єкті заводиться спеціальний журнал, в якому фіксується обсяг робіт, рух (отримання і використання) будівельних матеріалів, робляться записи про перевірку “Службою замовника”, і т.д. “Замовник” так само може записати в цей журнал свій зауваження і побажання, наприклад “Не згоден з якістю таких-то робіт. Прошу зупинити будівництво!”, Або “Хочу внести зміни. Прошу припинити будівництво”. І будівництво буде зупинено. Після чого “замовник” повинен приїхати до нас, ми внесемо до проекту його побажання або зміни, і тільки після цього будівництво буде відновлено.
Іноді “Замовник” намагається домовитися про відхилені фірмою зміни проекту безпосередньо з бригадою. Ми зазвичай категорично заперечуємо проти того, щоб “Замовник” входив в прямі відносини з будівельною бригадою, що зводить будинок, і на ходу вносив якісь зміни в будівництві. Якщо такі факти виявляються, то ми йдемо навіть на те, що знімаємо гарантійні зобов’язання на побудований будинок.
Здача будинку.Комісія, що складається з представників фірми і “Замовника” складає акт приймання-здачі робіт. Якщо виявляються які-небудь недоробки, то вони так само вписуються в цей акт і підлягають усуненню в 10-денний термін. Якщо в зазначений період вони не усуваються, то “Замовник” має право застосувати до “Виконавця” штрафні санкції. Якщо недоробок немає, то робота вважається завершеною і прийнятої. Якщо роботи проводились за класичною схемою, а не по “нетвердою кошторисі”, то всі залишки матеріалів здаються “Замовнику” спеціальним актом, тому що вони замовником вже оплачені. Варто ще раз попередити забудовників про те, що конструкцію фундаменту треба розраховувати відразу на остаточний варіант будинку. Якщо Ви збираєтеся надалі обкласти будинок цеглиною,то фундамент необхідно розрахувати під такий варіант спочатку, адже може виявитися, що і сама конструкція фундаменту слабенька і ширина його не розрахована ще на півцеглини, і кладка повисне в повітрі. Так само слід звернути увагу на те, що “серйозний” цегляний будинок без геодезичних досліджень робити просто не можна.
По-перше, їх повинна проводити організація, що має на це ліцензію. У такій організації повинна бути карта області з зазначенням грунтів. На місце виїжджають її представники і за допомогою буріння беруть проби ґрунту по кутах і в середині будинку. Протягом трьох тижнів в лабораторії виконується аналіз цих проб і видається висновок, в якому, по-перше, обумовлено можна або не можна ставить такий будинок на цьому грунті, а по-друге, даються рекомендації – що і як треба в конструкції фундаменту посилити, щоб будинок простояв довгі роки.